上海的豪宅不再出售。万科高富里率先开创了上海豪宅“看似”不被清算的先例。此后，市场上很多新房、豪宅开始通过中介分销、推介，寻找客户。最近的一件事，清晰地反映了大家对豪宅市场从繁荣到衰落的期待：几乎所有地产博主都在预测徐汇滨江东安地王、安澜上海首套会卖多少钱。 20%、30%、50%、60%……有不同的数字，但一般没有人相信这个项目可以在第一次启动时就清算。预期变化的背后，其实是现实意义上的市场环境的变化：上海豪宅长期难售；恐怕下次会更难。
最近看到很多外媒还在介绍上海的奢侈品市场t：上海豪宅卖不愁。上海豪宅成交量与全国其他城市持平：据中国指数研究院统计，截至12月15日，上海已售出总价超过4000万元的住宅约1300套，价值超过800亿元；如果以3000万元为统计口径，交易笔数约为1900笔，总价值超过1000亿元。
数据很真实，但也给人一种错觉，以为上海只要推出豪宅，就会有无数富豪等待被征服。但事情真的是这样吗？答案肯定是否定的——上海的豪宅，无论是新房还是二手房，真的开始卖不动了。事实上，自去年下半年以来，新房和豪宅领域就进入了螺旋式下降的周期：自从新房价格上涨以来，上海的住宅和豪宅从去年下半年开始上涨，价格已经逐渐赶上二手房，甚至变得比二手房还贵，很多新房和豪宅实在是没办法晒到阳光。当然，还有一个“不能说的秘密”：出于一些营销和面子的考虑，一些开发商肯定会给项目发一张“感谢业主厚爱”的海报——然后，各种“nakerserbang挂牌”、“客户退房”、“一手转让”、“开发商直接签约”的房源在市场上流传。各种挂牌看似神秘，但确实没有销量。今年之后，随着市场持续下滑，新房和豪宅进入了螺旋式下降的第二阶段：一些总价30至6000万的项目变现不切实际。为了使整个项目顺利完成，策略是保持e“首次开盘”：通过拉动更长的客户积累时间，使单位开工等成为可能，营造项目热销的景象；如果第二次投放仍能积累足够的客户，则继续维持第一次投放工作，直到最后没有更多客户，然后开始分销。由于今天点名的项目都会被报道，我就不提这些项目了，大家就坐吧。近来，豪宅已经进入螺旋式下滑的最后阶段，市场共识已经形成：无论开盘多么初期，分销和促销都必须稍后启动。否则，如果其他项目开放了分销渠道，而我没有开放，我以后可能很难卖掉它们。所以，大家关心安澜上海的开盘预期并不是基于项目本身，而是大家都知道，上海的新建豪宅很快就会开盘。进入最难销售的时期。当然，安澜上海的初期融资非常好，项目本身也可以建设——但这并不影响本文对市场大势的判断。
事实上，二手豪宅早已进入寒冬。早在半年前，我就写过一篇数据分析文章，标题很直白：数据显示：上海豪宅将持续下跌。 （八月）
文章的核心很明确：上海二手豪宅的挂牌率非常高，普遍高于1.5%-2.5%的挂牌率。挂牌率是社区销售的房屋总数除以单元总数。例如，某小区有300套住房，挂牌30套，那么挂牌率为10%。大家其实可以算一下自己社区的数据：在大多数正常的社区，挂牌率通常在2%-3%，而在条件差、卖价高的地区压力的话，可能是3%-4%。但现在上海二手豪宅的挂牌率非常高，大部分都在3%以上，不少在7%到10%之间。几个月过去了，最近拉取了最新数据（社区分享），情况并没有太大改善：
市场情况也和我当时在文章中预测的一样：豪宅业主心态很好，不想降价，但只要想成交，就会降价很多：最近飞利嘉卖到10万元，九鹿皋区江景房卖到150元。最好的证明就是外滩一号院成交价超5000万元（较高峰期降价2000万+），中粮海景一号高区成交6000万元+（单价较最高价低3000万元）。沉重的销售压力类似于新房解禁从某种程度上来说：如果是一个正常稳定的交易市场，你的真实价值可能是每平方米20万元；但在高销量情况下，您的交易价格将再降低10%-30%，低于该价格将无法完成交易。房子不卖，价格很难谈。关于销售策略的简单咨询。
二手市场的崩溃其实是新房、豪宅难卖的原因之一：过去，人们抢购新房、豪宅的主要灵感来源是购买新房、豪宅的确定性和高回报率。比如黄浦绿城外滩兰亭入市时，单价仅为14万。彼时，董家渡第二新豪宅外滩一号、绿城黄浦湾二期、三期的售价普遍在20万+，甚至一些江景豪宅都在30万+。对于豪宅卖家来说，有钱的人追求的都是保值和升值，很少有人想方设法增值一倍。周边卖20万以上，我却卖14万、15万；买200平米的房子我就能赚1000万。相对于经商和投资项目的劳务风险，当时在上海买一套新房确实是收入有保障。然而近两年，新房价格逐渐上涨，二手豪宅价格持续下降。目前的情况是，新房的价格与出售的二手房相同甚至更贵（这还不考虑购买新房后持有的成本）。展望明年，高挂牌率将抵消二手豪宅的下降。在这种情况下，会有大量资金他们可能不愿意进入上海奢侈品市场。毕竟下次发货还是有门槛的。如果这个新房卖了，但一旦交付，就不如附近便宜的二手豪宅，肯定会赔钱。
当然，本质上，新房和二手豪宅难卖的原因是一样的：经过近两年新房和豪宅的大量供应，上海豪宅的购买力已经耗尽。
到2024年，上海将提供2606套售价3000万以上的豪宅，相比每年约900套的供应量，直接增长2.5倍以上。截至今年9月，已供货1777套，预计全年将突破2000套。事实上，本轮新房、豪宅的大规模供应将于2023年底开始（前滩百合园、前滩绿头一号）。从2023年底至今的整整两年时间里，近5000套豪宅已交付总价超过3000万套的住宅，大致相当于前五年的总和。如果算上总价2000w-3000w的小豪华公寓或者高端中产社区，上海积累的豪宅购买力一下子就被抹掉了。从实际购房者构成中，我们也可以明显看出豪宅购买力的不足：在新购房者名单中，上海本地人的比例大幅下降。
到 2024 年初，新房和豪华房产的数量刚刚出现爆炸式增长。中海顺昌九里、滨江凯旋门、外滩一号院三处房源的认购比例中，上海本地310的比例也达到了50%以上。今年年初，当地人仅占20%-30%，大幅下降。事实上，这也反映出上海豪宅的购买者数量海已经快枯竭了：第一期豪宅热销中，310的比例应该是最高的——上海2500万人口中，上海本地人占大多数，有更换和改善的需求；在之前的积分竞争时代，当地人是有优势的，所以早期，当地人是买房的主力。在本地人消费了很大一部分购买力的同时，楼市进入了低积分甚至无积分的第二阶段：主要购房者变成了没有那么高积分但已经有资格在上海买房的富人。也是今年豪宅购房的主力军。现在已经进入了第三阶段，连这些有资格买房的富人的购买力都快耗尽了。未来要想保持豪宅高销量，恐怕唯一的办法就是放宽豪宅限购有针对性地吸引那些想在上海买房但在全国范围内不具备购房资格的人的最高购买力。
当然，豪宅市场降温其实并不是坏事——因为这意味着上海楼市距离彻底止跌企稳还只是最后一步。上海在今年下半年真正开始了下滑的过程： 1、临近年底的两个月，该市挂牌率大幅下滑，成交迅速回升。尤其是有快餐需求的郊区板块交易正在兴起，有购买力的人开始进入市场。 2、此前虚增的中产阶层三居室、改善房供应量在本轮补跌中已基本完成回调，稳定成交开始显现。可以说，市场是公关的。随着市场全面健康推进，新建房和二手房并存，唯一没有对面积进行调整的就是上海的豪宅市场，价格还没有完成向下调整。现在我们已经进入了市场的转折点。豪宅开始调整，市场进入全面筑底周期。而且，市场危机往往也意味着机遇： 1、上海豪宅迟早会达到世界第一梯队的水平，价格仍有上涨空间； 2、上海的黄金地段、黄金地段、黄金资源有限，部分豪宅的缺乏是无法替代的。因此，当前的调整期，创造了很多因价格超卖而低价购买豪宅的机会。篇幅有限，感兴趣的朋友可以联系我们了解如何查看超卖优质资产。
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上海的豪宅不再出售。万科高富里率先开创了上海豪宅“看似”不被清算的先例。此后，市场上很多新房、豪宅开始通过中介分销、推介，寻找客户。最近的一件事，清晰地反映了大家对豪宅市场从繁荣到衰落的期待：几乎所有地产博主都在预测徐汇滨江东安地王、安澜上海首套会卖多少钱。 20%、30%、50%、60%……有不同的数字，但一般没有人相信这个项目可以在第一次启动时就清算。预期变化的背后，其实是现实意义上的市场环境的变化：上海豪宅长期难售；恐怕下次会更难。
最近看到很多外媒还在介绍上海的奢侈品市场t：上海豪宅卖不愁。上海豪宅成交量与全国其他城市持平：据中国指数研究院统计，截至12月15日，上海已售出总价超过4000万元的住宅约1300套，价值超过800亿元；如果以3000万元为统计口径，交易笔数约为1900笔，总价值超过1000亿元。
数据很真实，但也给人一种错觉，以为上海只要推出豪宅，就会有无数富豪等待被征服。但事情真的是这样吗？答案肯定是否定的——上海的豪宅，无论是新房还是二手房，真的开始卖不动了。事实上，自去年下半年以来，新房和豪宅领域就进入了螺旋式下降的周期：自从新房价格上涨以来，上海的住宅和豪宅从去年下半年开始上涨，价格已经逐渐赶上二手房，甚至变得比二手房还贵，很多新房和豪宅实在是没办法晒到阳光。当然，还有一个“不能说的秘密”：出于一些营销和面子的考虑，一些开发商肯定会给项目发一张“感谢业主厚爱”的海报——然后，各种“nakerserbang挂牌”、“客户退房”、“一手转让”、“开发商直接签约”的房源在市场上流传。各种挂牌看似神秘，但确实没有销量。今年之后，随着市场持续下滑，新房和豪宅进入了螺旋式下降的第二阶段：一些总价30至6000万的项目变现不切实际。为了使整个项目顺利完成，策略是保持e“首次开盘”：通过拉动更长的客户积累时间，使单位开工等成为可能，营造项目热销的景象；如果第二次投放仍能积累足够的客户，则继续维持第一次投放工作，直到最后没有更多客户，然后开始分销。由于今天点名的项目都会被报道，我就不提这些项目了，大家就坐吧。近来，豪宅已经进入螺旋式下滑的最后阶段，市场共识已经形成：无论开盘多么初期，分销和促销都必须稍后启动。否则，如果其他项目开放了分销渠道，而我没有开放，我以后可能很难卖掉它们。所以，大家关心安澜上海的开盘预期并不是基于项目本身，而是大家都知道，上海的新建豪宅很快就会开盘。进入最难销售的时期。当然，安澜上海的初期融资非常好，项目本身也可以建设——但这并不影响本文对市场大势的判断。
事实上，二手豪宅早已进入寒冬。早在半年前，我就写过一篇数据分析文章，标题很直白：数据显示：上海豪宅将持续下跌。 （八月）
文章的核心很明确：上海二手豪宅的挂牌率非常高，普遍高于1.5%-2.5%的挂牌率。挂牌率是社区销售的房屋总数除以单元总数。例如，某小区有300套住房，挂牌30套，那么挂牌率为10%。大家其实可以算一下自己社区的数据：在大多数正常的社区，挂牌率通常在2%-3%，而在条件差、卖价高的地区压力的话，可能是3%-4%。但现在上海二手豪宅的挂牌率非常高，大部分都在3%以上，不少在7%到10%之间。几个月过去了，最近拉取了最新数据（社区分享），情况并没有太大改善：
市场情况也和我当时在文章中预测的一样：豪宅业主心态很好，不想降价，但只要想成交，就会降价很多：最近飞利嘉卖到10万元，九鹿皋区江景房卖到150元。最好的证明就是外滩一号院成交价超5000万元（较高峰期降价2000万+），中粮海景一号高区成交6000万元+（单价较最高价低3000万元）。沉重的销售压力类似于新房解禁从某种程度上来说：如果是一个正常稳定的交易市场，你的真实价值可能是每平方米20万元；但在高销量情况下，您的交易价格将再降低10%-30%，低于该价格将无法完成交易。房子不卖，价格很难谈。关于销售策略的简单咨询。
二手市场的崩溃其实是新房、豪宅难卖的原因之一：过去，人们抢购新房、豪宅的主要灵感来源是购买新房、豪宅的确定性和高回报率。比如黄浦绿城外滩兰亭入市时，单价仅为14万。彼时，董家渡第二新豪宅外滩一号、绿城黄浦湾二期、三期的售价普遍在20万+，甚至一些江景豪宅都在30万+。对于豪宅卖家来说，有钱的人追求的都是保值和升值，很少有人想方设法增值一倍。周边卖20万以上，我却卖14万、15万；买200平米的房子我就能赚1000万。相对于经商和投资项目的劳务风险，当时在上海买一套新房确实是收入有保障。然而近两年，新房价格逐渐上涨，二手豪宅价格持续下降。目前的情况是，新房的价格与出售的二手房相同甚至更贵（这还不考虑购买新房后持有的成本）。展望明年，高挂牌率将抵消二手豪宅的下降。在这种情况下，会有大量资金他们可能不愿意进入上海奢侈品市场。毕竟下次发货还是有门槛的。如果这个新房卖了，但一旦交付，就不如附近便宜的二手豪宅，肯定会赔钱。
当然，本质上，新房和二手豪宅难卖的原因是一样的：经过近两年新房和豪宅的大量供应，上海豪宅的购买力已经耗尽。
到2024年，上海将提供2606套售价3000万以上的豪宅，相比每年约900套的供应量，直接增长2.5倍以上。截至今年9月，已供货1777套，预计全年将突破2000套。事实上，本轮新房、豪宅的大规模供应将于2023年底开始（前滩百合园、前滩绿头一号）。从2023年底至今的整整两年时间里，近5000套豪宅已交付总价超过3000万套的住宅，大致相当于前五年的总和。如果算上总价2000w-3000w的小豪华公寓或者高端中产社区，上海积累的豪宅购买力一下子就被抹掉了。从实际购房者构成中，我们也可以明显看出豪宅购买力的不足：在新购房者名单中，上海本地人的比例大幅下降。
到 2024 年初，新房和豪华房产的数量刚刚出现爆炸式增长。中海顺昌九里、滨江凯旋门、外滩一号院三处房源的认购比例中，上海本地310的比例也达到了50%以上。今年年初，当地人仅占20%-30%，大幅下降。事实上，这也反映出上海豪宅的购买者数量海已经快枯竭了：第一期豪宅热销中，310的比例应该是最高的——上海2500万人口中，上海本地人占大多数，有更换和改善的需求；在之前的积分竞争时代，当地人是有优势的，所以早期，当地人是买房的主力。在本地人消费了很大一部分购买力的同时，楼市进入了低积分甚至无积分的第二阶段：主要购房者变成了没有那么高积分但已经有资格在上海买房的富人。也是今年豪宅购房的主力军。现在已经进入了第三阶段，连这些有资格买房的富人的购买力都快耗尽了。未来要想保持豪宅高销量，恐怕唯一的办法就是放宽豪宅限购有针对性地吸引那些想在上海买房但在全国范围内不具备购房资格的人的最高购买力。
当然，豪宅市场降温其实并不是坏事——因为这意味着上海楼市距离彻底止跌企稳还只是最后一步。上海在今年下半年真正开始了下滑的过程： 1、临近年底的两个月，该市挂牌率大幅下滑，成交迅速回升。尤其是有快餐需求的郊区板块交易正在兴起，有购买力的人开始进入市场。 2、此前虚增的中产阶层三居室、改善房供应量在本轮补跌中已基本完成回调，稳定成交开始显现。可以说，市场是公关的。随着市场全面健康推进，新建房和二手房并存，唯一没有对面积进行调整的就是上海的豪宅市场，价格还没有完成向下调整。现在我们已经进入了市场的转折点。豪宅开始调整，市场进入全面筑底周期。而且，市场危机往往也意味着机遇： 1、上海豪宅迟早会达到世界第一梯队的水平，价格仍有上涨空间； 2、上海的黄金地段、黄金地段、黄金资源有限，部分豪宅的缺乏是无法替代的。因此，当前的调整期，创造了很多因价格超卖而低价购买豪宅的机会。篇幅有限，感兴趣的朋友可以联系我们了解如何查看超卖优质资产。
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